La stratégie foncière

Intégrer une stratégie foncière dans un PLUi ? L'Agape le fait !

Contexte

Au delà du rôle important que peut jouer une stratégie foncière sur un territoire, l'Agape constate que peu de collectivités se sont emparées du sujet et privilégient des acquisitions foncières au coup par coup en fonction des opportunités.

En 2015, pour faire évoluer ces pratiques, l’Etablissement Public Foncier de Lorraine (EPFL) a initié le renouvellement de sa politique de stratégie foncière auprès des collectivités ayant signé des conventions-cadres. Cette évolution vise également à recentrer le rôle de l’EPFL comme outil de recyclage urbain et à mieux répondre aux besoins des collectivités.

Pour l'accompagner dans sa réflexion, l'EPFL a mobilisé les trois agences d'urbanisme de Lorraine (Agape, Aguram et Scalen) et a identifié les Plans Locaux d'Urbanisme intercommunaux (PLUi) comme étant des leviers pour mettre en oeuvre une stratégie foncière. L'Agape a engagé à ce titre une première expérimentation sur le territoire d'Orne Lorraine Confluences, dont le PLUi est en cours de réalisation.

Contenu de l'expérimentation

L’objectif est d’intégrer une stratégie foncière dans les différentes pièces du PLUiH (diagnostic, orientations d’aménagement et de programmation, zonage et règlement) afin que les sites à développer soient pertinents au regard des contraintes liées au foncier : phasage, propriété, pollution, risques, vacance…

Les principes du projet consistent à :

  • lier projet de territoire et stratégie foncière en anticipant le développement urbain ;
  • intégrer la réflexion sur le foncier en amont de la définition des zones à urbaniser et des projets publics ;
  • mieux cibler l’intervention de l’EPFL : sites complexes, zones urbaines… ;
  • mettre en place une méthodologie reproductible.

Les premiers travaux : le diagnostic et l'analyse

Les premiers travaux ont consisté à établir un diagnostic foncier à partir des données du cadastre (MAJIC), des Données des Valeurs Foncières (DVF), et du Mode d'Occupation des Sols de l'Agape :

  • ajout d'un volet foncier dans le diagnostic, obligatoire pour le volet "Habitat" du PLUi, avec une analyse des marchés du foncier bâti et non bâti (prix au m², nombre de transactions, surface et type des biens vendus) ;
  • identification du potentiel foncier et de secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain et les extensions ;

Ce diagnostic a ensuite été croisé avec le projet de la collectivité : confrontation de la volonté politique, des premières réflexions du POA (Programme d'Orientations et d'Actions) et des enjeux fonciers du diagnostic pour définir ou confirmer les secteurs prioritaires dans le cadre du PLUiH (PADD).

Une analyse foncière sur les secteurs de projet a été réalisée :

  • définition de sites potentiels pour les OAP (analyse de la dureté foncière, hiérarchie des sites, regroupement de sites aux enjeux similaires) du PLUiH ;
  • cadrage du contenu des OAP et définition des principes de stratégie foncière intégrables dans le règlement et le zonage du PLUiH.

Identifier et caractériser le potentiel foncier

L'AGAPE explore la possibilité d'identifier le potentiel foncier avec les outils SIG et les données dont elle dispose (logements vacants, dents creuses...).

Ce potentiel foncier sera analysé et hiérarchisé selon des indicateurs multiples portant sur les enjeux urbains et la mutabilité du site à court, moyen ou long terme.

- En cours d'exploration -

Les prochaines étapes

La question foncière sera intégrée dans les pièces du PLUiH :

  • dans le PADD, prise en compte des potentialités foncières (friches, renouvellement urbain…) ;
  • dans les OAP, vérification de la faisabilité des projets au niveau foncier et hiérarchisation des sites de projet au regard des contraintes de situation de la zone, et de mutabilité du foncier (acquisition, dépollution) ;
  • dans le POA, regard sur les projets et actions sous l’angle du foncier ;
  • dans le zonage, réalisation d'un phasage, réserves foncières à préserver ou considérer à plus long terme.

A la fin de l'année 2018, la méthodologie du projet sera restituée à l'EPFL.


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